Детсад за ваш счет: как обязательства застройщиков раздувают стоимость квартир
Елена Евстратова
опрашивала экспертов
Девелоперам стало тяжело строить школы, сады и поликлиники, о которых договаривались с властями три-четыре года назад.
В регионах пересматривают договоры о комплексном развитии территорий (КРТ) из-за того, что изменилась экономическая ситуация: у застройщиков нет возможности перекредитоваться, выросла стоимость стройматериалов, а продажи упали из-за проблем с ипотекой.
Социальные объекты стали проблемой рынка недвижимости
Это подтвердили эксперты на форуме «Движение», который прошел летом в Сочи. Так, замминистра строительства Никита Стасишин сказал: «Действительно, те регионы, которые пытались нагрузить застройщиков социалкой, расселением аварийного жилья и прочим… теперь регионы ищут способы снять с застройщика обременения. Самое сложное — сделать это в проектах, что реализуются уже два-три года с горизонтом пять-шесть лет… сейчас другая ситуация».
Так, в мае 2026 года в Сургуте один из крупных застройщиков заявил о выходе из проектов КРТ из-за новой рыночной конъюнктуры. При этом ранее этот застройщик буквально отбил площадку КРТ у структуры девелопера «Брусника» и взял на себя 38,6 млрд рублей социальных обязательств. В них вошли расселение и снос 129 частных домов, школа, два детсада, театр и инженерные сети.
В Свердловской области начатые проекты КРТ откладываются, а новые застройщики не хотят брать. Такая же ситуация в Вологде: в 2025 году признаны несостоявшимися торги по КРТ района улицы Гагарина — кроме расселения старых домов застройщику предлагалось оплатить школу на 1 200 мест и детсад на 350 мест. Желающих не нашлось.
В Петербурге Смольный сокращает зоны КРТ и исключает из них отдельные участки. Девелоперы не могут вытянуть финансирование социалки и расселение аварийных домов. Часть земель была даже «освобождена» от КРТ — это, например, территория завода «Ригель» в Петроградском районе и бывший НИИПТ на улице Академика Константинова, хотя школу и сад там уже успели построить.
Эксперты «Делового Петербурга» говорят, что КРТ вместо инструмента развития города превратилось в стопор этого развития, а после снятия статуса участки становятся более привлекательны для застройщиков.
Законодательная активность также указывает на проблемы с реализацией начатых проектов КРТ. В Госдуму внесли законопроект, который позволяет девелоперам продлевать сроки КРТ без штрафов и неустоек. В пояснительной записке к проекту закона прямо сказано, что финансовые модели рушатся не только у застройщиков, но и у местных властей, которые в рамках КРТ должны строить дороги и тротуары, прокладывать к новым домам теплотрассы и другие инженерные сети. Денег нет ни у девелоперов, ни в муниципальных бюджетах.
«Финансовые модели договоров [КРТ] не учитывали и не могли предусмотреть кардинального изменения экономических показателей проектов жилищного строительства в условиях постоянно растущего санкционного давления», — говорится в пояснительной записке.
Авторы законопроекта предлагают разрешить застройщикам и местным властям продлевать срок КРТ на три года в упрощенном порядке и без финансовых наказаний. Пока это можно сделать только через суд.
Строители уточняют, что правил выхода из КРТ или пересмотра сроков нет вовсе. Нельзя оставить проект, даже если в стране в два раза выросла ключевая ставка, а квартиры никто не покупает. «Если ты в проект КРТ вошел, ты, по сути, становишься рабом лампы, ты не можешь оттуда выйти», — говорит первый заместитель генерального директора «ФСК-регион» Роман Капинос.
Чем слабее экономика конкретного жилого комплекса, тем тяжелее для строителей социалка в рамках КРТ. В богатых городах, в том числе в Москве, она еще «окупается», но в большей части России сильно давит на застройщика.
Юлия Сидорова
коммерческий директор ГК «Метрикс-девелопмент»
Стоимость социальной инфраструктуры становится критической нагрузкой
Строительство школы может стоить несколько миллиардов рублей и занимать значительную долю экономики проекта.
Дополнительную нагрузку создает отсутствие льготного финансирования таких объектов. Банки не предлагают специальных условий для финансирования социальной инфраструктуры. Застройщики вынуждены привлекать деньги на школы и детсады по коммерческим ставкам. Это ухудшает экономику проектов, особенно в регионах со сложной рыночной ситуацией.
Как социальные обязательства застройщика сказываются на ценах на жилье
Школы и садики строятся не за счет «сверхприбылей девелопера», а за счет того, что эти расходы просто включают в стоимость жилья для покупателя.
По данным застройщиков, социальная нагрузка может составлять до трети всей себестоимости проекта. Например, строительство школы обходится в 3 млрд рублей при прогнозируемой выручке в 10 млрд. Девелопер не может построить такой объект за счет чистой прибыли, ведь целевая маржинальность бизнеса составляет 15—20%, то есть в нашем примере — 1,5—2 млрд рублей.
Поэтому расходы на школу с самого начала закладываются в финансовую модель. Это напрямую увеличивает себестоимость строительства и заставляет девелопера поднимать цены на квартиры, чтобы сошлась экономика стройки.
Стоимость строительства одного места в школе или садике за 10 лет выросла в четыре-пять раз.
Алексей Алмазов
управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК «ФСК»
Стоимость строительства школ и детских садов выросла очень сильно
В 2017 году, когда мы строили школу, стоимость составляла примерно 700—800 тысяч рублей на ребенка. Сейчас это уже около 2 млн рублей.
Необходимо реализовывать проекты комплексного развития территорий, и школы тоже необходимо строить. Вопрос в другом — кто за это должен платить. У застройщика не всегда есть источник для покрытия таких расходов, но и не обязательно, чтобы вся нагрузка ложилась на застройщика.
Например, на Дальнем Востоке в некоторых городах используется такой подход: застройщик за свой счет разрабатывает проектную и рабочую документацию, передает ее муниципалитету, после чего муниципалитет либо проводит конкурс, либо застройщик сам продолжает строительство. Объект выкупают за счет бюджетных денег через два-три года.
Нужно использовать разные механизмы: инфраструктурные облигации, государственно-частное партнерство и другие инструменты.
В рамках КРТ застройщик может вернуть затраты на социальные объекты: закон предусматривает выкуп школ и детских садов за счет бюджета города или области. Но, по данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), на деле 98% договоров КРТ не предусматривают такой процедуры: городские администрации отказываются инвестировать в социальную или транспортную инфраструктуру в районах КРТ и полностью перекладывают это на девелопера.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков еще в 2024 году назвал такие контракты КРТ злоупотреблением, так как схема КРТ во многих городах стала единственным вариантом работы: без таких договоров администрации просто не выдают разрешения на строительство домов. Проще говоря, власти заставляют девелоперов строить соцобъекты.
В 2026 году то, что раньше считалось договоренностью равноправных сторон, окончательно стало требованием. Госдума приняла закон, который прямо обязывает застройщиков решать социальные проблемы. Так, новая редакция ст. 67 градостроительного кодекса говорит: девелопер при подаче заявки на освоение территории обязан учесть все планы по развитию, застройке и обеспечению инфраструктурой создаваемой зоны КРТ. Без этого проект просто не утвердят.
Сергей Разуваев
генеральный директор консалтингового агентства GMK
Взваливать обеспечение всей социалкой на девелоперов — а значит, на будущих жильцов — нельзя
Стоимость всех социальных объектов девелопер включает в цену жилья, и получается казус: с одной стороны, Конституция гарантирует гражданам бесплатное образование, с другой — когда стоимость школы включена в стоимость квартиры и люди по факту платят за образование детей.
В некоторых регионах, например в Ленобласти, работает практика софинансирования, когда часть затрат на социалку девелоперу возмещает государство. Но даже при частичном возмещении девелоперы зашивают стоимость строительства школы или садика в бюджет проекта, что ведет к удорожанию жилья. По оценке девелоперов, это +20% к стоимости квадратного метра.
Я считаю, что такой подход в корне неверен и даже противоречит Конституции. Безусловно, строить школы и детские сады в новых кварталах необходимо, но взваливать обеспечение всей социалкой на девелоперов — а значит, на будущих жильцов — нельзя.
Инфраструктурный сбор — спасение рынка или специальный налог на застройщиков
Учитывая нарастающий вал проблем с КРТ, в ряде регионов стали применять другую схему — инфраструктурный сбор. Это плата с застройщика на обустройство социальной инфраструктуры — дополнительный взнос за каждый квадратный метр введенного в эксплуатацию жилья. Напоминает взнос на капремонт с обычных квартир, только здесь деньги идут не на ремонт, а на школы, садики, поликлиники и дороги в новом районе.
Первым городом, где ввели инфраструктурный сбор, стала Пермь: здесь еще в 2019 году начали брать с застройщиков 3 951 ₽ за каждый квадратный метр вводимой в эксплуатацию площади. На эти деньги город сам строит социальные объекты. Сбор взимают не со всех: формально он привязан к изменению градостроительных регламентов и появляется, если строительная компания хочет выйти за стандартные параметры — сделать дом выше обычного, а значит, и заработать больше на продаже квартир.
В 2026 году инфраструктурный сбор ввела Ростовская область. Девелоперам теперь предлагают выбор: строить школы и детсады за свой счет при КРТ или заплатить сбор в бюджет. Власти посчитали стоимость одного места в садике — 2,4 млн рублей, в школе — 2 млн и в поликлинике — 4,286 млн. Размер сбора зависит от вместимости нужного объекта и города: в Ростове-на-Дону коэффициент 1, в Батайске — 0,84, в Аксайском районе — 0,82, а для остальных территорий — 0,5.
Ростовская схема отличается от пермской. В Ростове-на-Дону инфраструктурный сбор — это простой и при этом официальный способ монетизации социальных обязательств: «строй сам или откупись».
Инфраструктурный сбор считается более здоровой альтернативой жестким директивам строить соцобъекты в рамках КРТ, так как он уравнивает застройщиков. Финансовое бремя не исчезает, но прекращаются ситуации, когда одни застройщики вынуждены возводить всю социалку с нуля, а другие берут участки, где соцобъекты уже есть, и ничего не платят, так как там больше ничего не надо строить.
Виктор Агеев
директор направления «Градостроительство и недвижимость» в Институте экономики города
Вопрос, кто должен платить за социальную инфраструктуру в новых жилых районах, стоит как никогда остро
Исследования Института экономики города и международный опыт однозначно свидетельствуют: любое обременение застройщика в итоге ложится на плечи покупателя. Но ключевой вопрос не в том, платить или не платить, а в том, как платить, чтобы механизм был прозрачным, экономически обоснованным и не разрушал рынок жилья.
Вопрос о том, кто должен платить за социальную инфраструктуру в новых жилых районах — государство, застройщик или конечный покупатель жилья, — сегодня стоит как никогда остро. Это обусловлено и возможностями бюджетов, и возникновением таких институций, как КРТ и инфраструктурный сбор, которые позволяют переложить часть финансового бремени на застройщика.
Безусловно, законодательно закрепленный целевой платеж — это более предсказуемый и справедливый механизм, чем квазидобровольные соглашения о строительстве или финансировании инфраструктуры.
Институт экономики города системно изучает российский и международный опыт инфраструктурных сборов. Основные выводы таковы:
- Прозрачность снижает транзакционные издержки. Когда застройщик заранее знает ставку сбора (например, фиксированную сумму за 1 м² введенного в эксплуатацию жилья), он может заложить ее в финансовую модель на этапе покупки земельного участка. Это исключает долгие и потенциально коррупционные переговоры по каждому проекту.
- Опыт Перми и других российских регионов, установивших инфраструктурный сбор, подтверждает: регионы уже идут по этому пути. При этом способы внедрения, расчета и взимания сбора пока не унифицированы. Пермский подход — фиксированный взнос на строительство социальной инфраструктуры — примечателен тем, что ставку платежа экономически обосновали, привязав к реальной потребности в инфраструктуре, а не к желанию города пополнить бюджет.
Дестабилизирует ли такой платеж рынок? Сам по себе, безусловно, нет, но в сочетании с жесткими кредитными условиями, увеличением издержек на материалы и рабочую силу и снижением спроса в силу сокращения программ стимулирования ипотеки дополнительное фискальное обременение девелоперов может стать значимым, в особенности для низкомаржинальных проектов.
Наши исследования показывают, что в тех регионах, где инфраструктурный платеж ввели, дополнительная нагрузка на себестоимость проекта составляет 5—10 тысяч рублей на 1 м² жилья. Для Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость квадратного метра высока, это может быть незаметно, в особенности на фоне общего тренда удорожания первичного жилья.
Для регионов же с ценой первичного жилья ниже 150 и даже 100 тысяч рублей за 1 м² такой рост себестоимости и, следовательно, цены продажи может стать весьма ощутимым.
Внедряя такие сборы, крайне важно учитывать специфику конкретного региона и муниципалитета. Целесообразно внедрять дифференцированную шкалу: сбор меньше для проектов в районах с уже существующей профицитной инфраструктурой и проектов КРТ, где застройщик и так несет затраты на расселение и снос; повышенный размер сбора — для «чистого поля», где вся социальная инфраструктура создается с нуля.
Что в итоге
- Схема КРТ, которую придумали как инструмент массовой застройки городов за счет инвесторов, столкнулась с реальностью экономики: высокая ключевая ставка и падение спроса заставляют застройщиков пересматривать финансовые модели. Перед нами кризис модели КРТ, и, если не появятся варианты гибкого и быстрого изменения договоров, регионам грозит волна судебных споров и возникновение долгостроев.
- Стоимость строительства места в школе или детском саду за 10 лет выросла в четыре-пять раз и превратилась из средней в критическую нагрузку, которая съедает прибыль застройщиков и уводит проекты в минус. Чтобы этого избежать, девелоперы просто повышают цены на квартиры.
- В качестве альтернативы требованию строить всю инфраструктуру с нуля регионы внедряют фиксированный инфраструктурный сбор с каждого квадратного метра нового жилья. Такой целевой платеж уравнивает условия для всех участников рынка, но пока в России нет большой практики, демонстрирующей, как это работает на деле.
- Социалка — это не просто «потерянные деньги» для застройщика, а еще маркетинговый инструмент и фактор капитализации. Квартиры рядом с готовыми школами и садиками продаются быстрее и стоят дороже, так что застройщик опосредованно все же получает выгоду от того, что его заставляют возводить соцобъекты.
- Кто-то должен заниматься инфраструктурой: программа КРТ возникла как ответ на массовую застройку «человейниками» в полях пригородов, где не то что поликлиники, а даже уличного освещения не было годами. Сейчас такие случаи стали гораздо более редкими — но за это мы заплатили ценой жилья.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
