«Мы наблюдаем демонтаж перегретой системы»: главное из колонки бывшего министра финансов о семейной ипотеке

Бывший министр финансов России, экономист Михаил Задорнов написал для «Известий» колонку о трансформации семейной ипотеки.

Он рассказал, как рынок отреагирует на изменения программы, которые вступили в силу с 1 октября, почему не все застройщики это переживут и есть ли опасность для тех, кто покупает жилье.

Выбрали главное.

С 1 октября ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей. Семьи с одним ребенком в столичных регионах могут взять ее под 12%, семьи с пятью детьми за пределами Москвы, Петербурга и их областей — под 2%. Максимальная сумма кредита теперь 18 млн рублей, а бюджет софинансирует ставку не дольше 15 лет.

На льготный кредит по-прежнему могут рассчитывать семьи с одним ребенком и одинокие родители.

Михаил Задорнов не считает ужесточение полумерой: «Мы наблюдаем жесткий, неизбежный и абсолютно необходимый демонтаж перегретой системы».

По его прогнозу, объем выданных ипотек в 2026 году снизится до 4,2 трлн рублей — с 4,5 трлн в 2025. Доля льготных кредитов, которая в январе — августе 2026 года составляла 60%, в четвертом квартале упадет до 35%.

Компенсации банкам по льготным ипотечным программам выросли в десятки раз: с 47 млрд рублей в 2021 году до 2 трлн в 2025. Это сопоставимо с расходами на обслуживание всего госдолга — 3,2 трлн рублей. К тому же это длящиеся обязательства, и бюджет будет платить по ним еще много лет.

Для сравнения, повышение НДС на 2 процентных пункта, как предполагается, даст бюджету 2,5 трлн рублей, а прогрессивная шкала НДФЛ, в том числе на пассивные доходы с 2027 года, — около 2 трлн в год.

«Мы привыкли отделять свой карман от государственного. Но не стоит забывать, что эти 2 трлн компенсаций по льготной ипотеке берутся из наших налогов», — напоминает экономист.

Сворачивание новых выдач должно уже в следующем году снизить расходы на льготные программы до 1,3—1,4 трлн рублей, полагает Задорнов.

Запуск новых проектов за восемь месяцев 2026 года сократился на 15%. Это замедлит ввод жилья и ударит по смежным отраслям: металлургии, деревообработке и производству цемента.

Часть застройщиков может обанкротиться. В первую очередь под угрозой те, кто набрал дорогих кредитов на покупку земли без продуманного финансового плана.

Например, «Самолет» в конце сентября допустил технический дефолт по облигациям.

Деньги ипотечников при этом защищены эскроу-счетами, а брошенный проект достроит другой девелопер или банк-кредитор. Рискуют в основном держатели облигаций закредитованных компаний. «Для простых покупателей трагедии не будет», — успокаивает экс-глава Минфина.

С 2020 по 2024 год квадратный метр подорожал в среднем на 70%, а в ряде регионов — вдвое. Зарплаты за то же время выросли всего на 35%. Разрыв между ценами новостроек и вторичного жилья сейчас достигает 25—30%. Застройщикам было выгодно завышать цены, потому что низкая ставка позволяла людям покупать, а разницу покрывал бюджет.

Без этого «допинга» спрос перетечет на вторичный рынок, и разрыв сократится до 10—15%, считает Задорнов.

«Конечно, девелоперы не станут переписывать ценники вниз напрямую — номинальная стоимость будет стагнировать или увеличиваться незначительно. А реальное удешевление произойдет не за счет бюджетных субсидий, а за счет роста реальных доходов семей», — говорит автор.

Экономист ссылается на опыт после кризиса 2015 года. Тогда ввод жилья упал на 15%, а государство запустило льготные программы на полтора года. К 2019 году отрасль восстановилась, и доступность жилья выровнялась естественным путем — благодаря росту зарплат.

По его словам, сейчас идет тот же процесс. За два года после отмены массовой льготной ипотеки на новостройки первичка подорожала на 15%, а номинальные доходы выросли почти на 45%. Дальнейшая балансировка займет около двух лет. Если не случится глобальных шоков, к концу 2028 года соотношение зарплат и цены квадратного метра вернется к уровню 2019.

«Рынок умеет саморегулироваться — современная российская история это доказала», — делает вывод Михаил Задорнов.