Бесят мифы про покупку недвижимости

Комментарии на Т-Ж, как обычно, навели меня на мысли, что многие не знают нюансов, связанных с покупкой квартир и ипотечными программами. И часто несут свои мысли, не подкрепленные документально, в массы.

Хотелось бы развеять парочку таких мифов и обсудить в комментариях, с какими вы еще встречались?

Миф 1. Срок владения новостройкой для продажи без налога начинается только после получения собственности

• Как думают многие: «Если я купил квартиру в строящемся доме по ДДУ в 2025 году, а ключи мне отдадут и собственность я оформлю только в 2028-м, то продать недвижимость без налога 13–15% НДФЛ я смогу только в 2033 году (через 5 лет после регистрации собственности)».
• Как на самом деле: Это устаревшая норма, которую отменили еще в 2020 году. Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217.1 НК РФ), минимальный срок владения квартирой, купленной по ДДУ, исчисляется с даты полной оплаты договора.

То есть квартиру из примера выше вы сможете продать без налога уже в 2030 году (ровно через 5 лет после оплаты застройщику). А если на момент продажи это будет ваше единственное жилье (или вы подпадаете под условия освобождения для семей с двумя детьми), то минимальный срок сокращается до 3 лет — и налог сгорит уже в 2028 году, практически сразу после получения ключей. Ждать до 2033 года точно не придется.

Миф 2. Банк отберет льготную ставку 6%, если узнает, что в квартире живут арендаторы

• Как думают многие: «Ипотечная квартира до выплаты долга принадлежит банку, сдавать ее нельзя. Если банк поймает жильцов, он аннулирует льготу от государства и поднимет ставку до рыночной».
• Как на самом деле: Квартира с первого дня принадлежит вам, а не банку — у него она находится лишь в залоге. При этом ни оператор программы (ДОМ.РФ), ни Минфин не запрещают сдавать «семейные» квартиры. Льготная ставка субсидируется государством, и лишить её за сдачу в аренду юридически невозможно.

По закону «Об ипотеке» квартира находится в обременении. В 99% кредитных договоров мелким шрифтом действительно написано: «Сдача в наем без письменного согласия банка запрещена». На практике банки спокойно предоставляют это согласие (часто прямо в мобильном приложении за пару кликов). По крайней мере, я не нашла ни одного случая, чтобы в сдаче квартиры было отказано.

Я подробнее писала о получении подобного согласия в этой статье.

Миф 3. В купленной квартире по семейной ипотеке обязательно нужно прописаться и жить всей семьей

• Как думают многие: «Раз программа называется Семейной, то государство требует, чтобы ребенок и родители были зарегистрированы именно в этом жилье. Будут проверки».
• Как на самом деле: В правилах Семейной ипотеки (Постановление Правительства РФ № 1711) нет требования о постоянном проживании или обязательной прописке заемщика в купленной квартире после того, как дом будет достроен. Вы можете продолжать жить у родителей или в другом городе, а эту квартиру держать «на вырост» ребенку или сдавать.

Важное уточнение: подобные ограничения действительно есть для других льготных программ. Например, по Сельской ипотеке, а также для большинства участников Дальневосточной и Арктической программ (за исключением работников ОПК и участников СВО) закон обязывает прописаться в новом жилье в течение нескольких месяцев под угрозой повышения ставки до рыночной.

Миф № 4. Если квартира куплена по Семейной ипотеке, в ней обязательно нужно выделить доли детям

• Как думают многие: «Программа ведь называется „Семейная“, государство дает её только ради детей. Значит, по закону я обязана наделить детей долями в этой квартире».
• Как на самом деле: Нет, не обязаны. Семейная ипотека — это просто кредит со сниженной процентной ставкой, которую банк получает за счет субсидии от государства. Само по себе использование этой программы не накладывает на заемщика никаких обязательств по выделению долей детям. Квартира может остаться в полной собственности родителей (или одного из них).

Исключения составляют только квартиры, которые были куплены с использованием материнского капитала. Но это уже другая история.

Миф № 5. Если в ипотеку вложен маткапитал, доли в квартире нужно выделить только детям

• Как думают многие: «Капитал ведь называется материнским, выдают его на детей. Значит, после выплаты ипотеки я должна наделить долями только их.
• Как на самом деле: Это опасное заблуждение. По закону (ФЗ № 256), жилье, купленное с привлечением маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его законного супруга и всех детей.

Один плюс этой истории — вы можете распределить разные доли. Закон не заставляет вас отдавать детям половину квартиры. Достаточно выделить микродоли, пропорциональные стоимости маткапитала в общей стоимости жилья.

Субъективный вывод: Если можно не вкладывать маткапитал в недвижимость, то лучше этого не делать. Последующие сделки с долевой собственностью и несовершеннолетними детьми простыми не бывают — органы опеки выпьют из вас тонны крови при будущей продаже. Из личного опыта: я материнский капитал потратила на дошкольное образование дочери и пока не пожалела ни разу.

Миф № 6. Квартиру, которая находится в ипотеке, нельзя продать до полного погашения долга

• Как думают многие: «Пока на квартире висит обременение банка, распоряжаться ей запрещено. Чтобы её продать, нужно сначала где-то найти миллионы рублей, полностью закрыть кредит, снять залог в Росреестре и только потом искать покупателя».
• Как на самом деле: Это не так. Залоговую недвижимость можно абсолютно легально продать на любом этапе выплаты кредита. Более того, для этого покупателю даже не обязательно иметь всю сумму наличными.

Три рабочие схемы, как продают ипотечные квартиры сегодня:

1. Погашение долга в ходе сделки (деньгами покупателя). Самый частый вариант, если у покупателя вся сумма на руках. Покупатель закладывает деньги в две ячейки или на два аккредитива: первая часть идет банку на досрочное закрытие вашего остатка по долгу, вторая (ваш чистый доход) — остается вам. Банк выдает справку, обременение снимается, и переход права собственности регистрируется в Росреестре.
2. Продажа вместе с долгом (ипотека на ипотеку). Схема работает, если у вашего покупателя тоже нет всей суммы и он берет кредит в том же банке, где заложена ваша квартира. Банк просто переоформляет залог с вас на нового собственника, одобряя ему новый жилищный заем. Для покупателя это даже плюс — сделка проходит максимально прозрачно под контролем банка.
3. Покупка из-под залога другим банком. Сейчас крупные банки научились гасить ипотеки друг друга в рамках одной сделки. Новый банк покупателя переводит деньги вашему банку-кредитору, залог снимается и тут же накладывается в пользу нового банка.

Я, например, провела сделку в июле 2026 года по схеме № 3. Притом ипотечные менеджеры убедили меня, что такие сделки проводятся достаточно часто, так как много недвижимости находится в залоге.

А какие вы популярные мифы знаете о недвижимости и ипотечных программах?